La novación y la subrogación son dos metodologías utilizadas con el fin de poder cambiar los distintos puntos establecidos para una hipoteca. Es así como, cualquier persona que hubiera utilizado una hipoteca como recurso para llevar adelante el proceso de compra de una vivienda, podrá generar una nueva realidad hipotecaria que difiera parcial o totalmente de la firmada originalmente. Cualquier persona por el simple hecho de haber accedido a una hipoteca en algún momento de su vida, tiene la posibilidad de utilizar cualquiera de estos dos recursos, teniendo en cuenta su realidad al momento del cambio de condiciones, son variadas las ventajas y desventajas que presentan tanto la Novación como la Subrogación, una de las principales a tener en cuenta, es el lugar donde podremos realizar el trámite para la utilización de estas herramientas legales; en la Novación la reestructuración de nuestra hipoteca podrá llevarse adelante en el mismo banco, donde nos fue otorgada la hipoteca primariamente, en la Subrogación en cambio, se utiliza el proceso de traslado de la hipoteca hacia otra entidad financiera, y es allí donde se actualizan las condiciones.
Ventajas y desventajas de la Novación y Subrogación
Novación
Ventajas
- Cambio sobre el monto pendiente: En el caso de necesitar que el capital con el que se conto al firmar nuestra hipoteca sea superior, mediante la Novación podremos cambiar el mismo mediante un intercambio con nuestra entidad financiera.
- Plazos: Se puede optar por cambiar los plazos por varias razones, principalmente suele suceder que se trata de algún problema económico inesperado, es por esto que por medio de la Novación, podremos intentar ampliar el plazo y de esta manera pagar una cuota más accesible que se adapte a nuestra economía, pero también es importante tener en cuenta, que puede utilizarse en caso contrario, es decir, si deseamos reducir la cantidad de años a pagar, podremos optar por hacerlo sin problemas.
- Tipo de intereses: En esta opción se puede optar por cambiar de un interés fijo a uno variable o inclusive al sistema mixto, si entendiéramos que esto nos resultara más beneficioso.
- Titular: Otra ventaja que nos ofrecerá la Novación, es la posibilidad de cambiar el titular de la hipoteca, el cual suele darse por motivos inesperados, como el divorcio o la muerte del titular.
Desventajas
Muchas de las desventajas, aunque no son las únicas que ofrecen este tipo de sistema, son los gastos que se generan por distintos rubros.
- Comisión bancaria por Novación: Es un monto que ronda entre el cero y el uno por ciento del capital total de la hipoteca pendiente.
- Impuestos: Dentro de los impuestos podremos diferenciar con mucha claridad, el aplicado sobre el acto en sí, pero en ese caso solo se deberá pagar si las partes aumentan el capital de la hipoteca.
- Gastos de notario y registro: También dentro de las desventajas se encuentra la de tener que realizar el pago al notario y todo lo que concierne al registro de la propiedad.
- Tasación: El proceso de tasación es necesario para poder determinar de una manera más correcta el valor de un inmueble, es por esto por lo que deberemos pagar a un profesional para que realice la tarea de tasarnos el inmueble y así estar seguro de que el precio es el justo para ambas partes.
Subrogación
Ventajas
- Tipo de interés: Utilizando la subrogación se nos dará la posibilidad de analizar utilizar otra entidad bancaria y así mejorar en lo que refiere a las tasas de interés, ya que, según la entidad financiera es el tipo y tasa de interés que aplicar.
- Pago de impuestos por actos jurídicos: En el caso de haber tomado la decisión de subrogar nuestra hipoteca e irnos hacia otra entidad financiera, deberemos eliminar la propiedad del registro, este tramite no será cobrado ahorrándonos dinero muy necesario.
- Posibilidad de subrogar como deudor: Otra de las ventajas que ofrece subrogar una hipoteca, es la de asumir un hipoteca existente, quedando como titular de la deuda hipotecaria.
Desventajas
- Comisión por subrogar: Si trata exclusivamente de un pequeño porcentaje que se cobra al momento de realizar el trámite de subrogación.
- Gastos de notario: Para utilizar la herramienta de subrogación deberemos gestionar cierto papeleo legal, el cual se lleva adelante por medio de un profesional de la oficina pública correspondiente, los honorarios y demás gastos correrán por nuestra cuenta.
- Gastos de Gestoría: Como sucede con los gastos de notario, deberemos abonar por el tramite de subrogación, los gastos de gestoría que nos respaldaran en todo el proceso.
- Registros: También otro gasto que nos genera la subrogación es el pago de los registros de la propiedad en la oficina correspondiente, es importante tener en cuenta que el desembolso de dinero para abonar estos pasos legalmente constituidos es inevitable ya que, si no existiera, anularía todo el proceso.
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